Китайцы оказались "крепкими орешками"

Два дня потребовалось китайской делегации для того, чтобы начать и успешно завершить переговоры о строительстве в Петербурге жилого квартала. Тайну такого быстрого решения вопросов китайцы увезут с собой, равно как и финансовые детали предполагаемого сотрудничества.

20 декабря представители пяти китайских инвестиционных компаний, получивших согласие губернатора на застройку целого квартала в Красносельском районе, подписали соглашение о намерениях с Комитетом по инвестициям и стратегическим проектам Петербурга. Согласно этому документу, сроки реализации проекта определены 2005-2010 годами. Планируется, что инвестиционный договор с китайским холдингом правительство города заключит весной следующего года, а само строительство начнется уже летом.

Как заявил 20 декабря председатель Комитета по инвестициям и стратегическим проектам Максим Соколов, участок под застройку инвесторам будет предоставлен целевым образом, поскольку они относятся к разряду "стратегических". Таким образом, он частично удовлетворил интерес общественности к вопросу, почему участок под застройку размером в 180 га будет отдан инвесторам без торгов. Китайская сторона предпочла не распространяться о финансовых аспектах сделки. Еще раз повторив, что в Петербург "придут" более 1 миллиарда долларов, председатель собрания акционеров "Шанхайской индустриально-инвестиционной компании" Цай Лайсин так и не пояснил, зачем бизнесмены из Поднебесной собрались разворачивать в Петербурге столь масштабный проект. Он не пожелал озвучить и примерные цифры рентабельности "Балтийской жемчужины", заметив лишь, что "это будет обоюдовыгодный проект". Также пока неизвестно , сколько будет стоить жилье в будущем европейском чайна-тауне, а также то, кто будет заниматься архитектурной подготовкой квартала. По словам Цай Лайсина, к работе обязательно будут привлечены китайские архитекторы, но вот какие - инвесторы пока не определились. Зато китайцы заявили, что строительство квартала даст городу более 15 тысяч рабочих мест.

Как сообщил 20 декабря 2004 года заместитель председателя Комитета по градостроительству и архитектуре (КГА) Виктор Полищук, китайский проект прекрасно вписывается во все градостроительные перспективы города. По его словам, согласно генплану, к 2025 году жилой фонд Красносельского района должен будет составить 40-50 миллионов квадратных метров, и именно китайцы дадут городу более 1 миллиона. Сейчас Красносельский район располагает примерно 5 миллионами квадратных метров жилья. Виктор Полищук также заметил, что мелководье у берегов Финского залива в районе, примыкающем к "Балтийской жемчужине", к 2025 году будет засыпано, а на этом месте тоже построят жилые дома. Если строительство будет идти такими темпами, то лет через двадцать положения генплана будут выполнены. Хочется надеяться, не только к радости проектировщиков.

Надежда Зайцева

По китайскому плану, на ныне пустынной территории раскинется мини-город. Здесь будет размещен деловой центр, жилые кварталы, состоящие в основном из малоэтажных домов, школы и другие объекты: аквапарк, спортивные площадки, рестораны, кафе, театр (филиал Пекинской оперы), несколько кинотеатров, буддийский храм, гостиница, бизнес-центр, гипермаркет. Центром квартала должна стать 300-метровая крытая пешеходная зона, на которой будут расположены рестораны, бутики и аттракционы. Ориентировочно в этом районе буду т проживать 30 тысяч человек. С центральной частью города чайна-таун должна связать линия скоростных экспрессов. Одна часть комплекса будет выполнена в современном стиле, другая - в традиционном китайском.

Экономика и участники проекта

Сумма инвестиций составит более 1 млрд. долларов. Реализацией проекта занимается Шанхайская промышленно-инвестиционная корпорация. Решение об инвестициях в Петербург одобрено ЦК компартии КНР. В шанхайский холдинг входят пять китайских инвестиционных компаний.

Первоначально сроки строительства ограничивались двумя годами, однако позднее китайская сторона заявила, что комплекс будет построен в течение 6 лет.

Если проект в Петербурге будет реализован, он станет крупнейшим инвестиционным проектом, реализуемым Китаем за рубежом. Губернатор Петербурга Валентина Матвиенко охарактеризовала данный проект "стратегическим" в области отношений между двумя государствами.

Вопрос о том, кто будет строить китайский квартал, - российские или китайские компании, еще не решен. Соответственно, неизвестно и кто будет продавать и приобретать жилье в китайском квартале.

Договор между холдингом и правительством Петербурга пока не заключен, и стороны действуют в рамках протокола о намерениях, подписанного во время визита официальной делегации Петербурга в Шанхай.

По заказу инвесторов градостроительную документацию готовил ЗАО "Петербургский НИПИград", предпроектные проработки по инженерному обеспечению - ГУП "Ленгипроинжпроект", инженерно-геологическими изысканиями занимался ГУП "Трест ГРИИ".

Хронология (раздел обновляется по мере развития событий)

18.12.2004. Встреча главы Шанхайской индустриально-инвестиционной компании Цай Лайсина и губернатора Петербурга Валентины Матвиенко. Становится известно, что китайская сторона закончила проектно-изыскательские и проектно-сметные работы и летом 2005 года намерена приступить к строительству комплекса. Инвестиционный договор с 5 китайскими инвестиционными компаниями администрация города планирует подписать в апреле. Стало известно и предварительное название проекта - "Балтийская жемчужина".
14.12.2004. Администрация Петербурга отвела яхт-клубу "Балтиец" срок в 4 года на то, чтобы найти новое место для своего базирования. Согласно проекту строительства китайского квартала, именно столько девелоперы не притронутся к территории, которую занимает клуб.
09.12.2004. Комиссия по городскому городскому хозяйству и градостроительству ЗакСа обсуждает проект "Китайского квартала". Становится известно, что окончательно проект застройки должен быть готов к 20 декабря 2004 года.
08.04.2004. Комитет по инвестициям и стратегическим проектам администрации Петербурга и Шанхайская индустриально-инвестиционная компания подписали меморандум о взаимопонимании, в котором китайская сторона и сообщила о намерении вложить $1 млрд. в строительство мегакомплекса в Петербурге.
21.07.2004. Правительство Петербурга приняло решение, согласно которому китайские инвесторы должны провести изыскательские работы в Красносельском районе Петербурга до конца 2004 года.

Прогноз развития проекта. Комментарии экспертов

По мнению аналитиков рынка, основной нерешенный на сегодняшний день вопрос - как этот проект вообще может окупиться. Отмечают, что инвестиций такого масштаба петербургский рынок еще не знал, однако предыдущие проекты китайцев на российском рынке недвижимости не имели успеха. Некоторые наблюдатели не исключают и того, что дальнейшем китайцы сократят свои планы или вообще откажутся от них (президент группы компаний "Бекар" Александр Шарапов). Кроме того, на указанной территории полностью отсутствует инженерная инфраструктура, в частности канализация. Однако ситуация, по словам начальника отдела экономического развития Красносельской администрации Виталия Ракитина, изменится в 2005 году, когда "Водоканал" начнет вводить в эксплуатацию Юго- Западные очистные сооружения.

Вместе с тем, консул КНР по торгово-экономическим вопросам Чень Диньлин рассказал, что у Шанхайской индустриально-инвестиционной холдинговой компании есть опыт подобных проектов. "Наши бизнесмены готовы инвестировать, но не все зависит от них. Сейчас идет предварительное согласование условий по участку", - отметил дипломат. По его словам, при благоприятном развитии ситуации реализация проекта начнется уже в следующем году.

По словам генерального директора холдинга "Эталон-ЛенСпецСМУ" Вячеслава Заренкова, информация о том, что "китайцы привезут сюда полтора миллиарда долларов инвестиций", неправильно интерпретирована прессой: "Не будет ни одного рубля и ни одного доллара со стороны Китая. Будут кредитные деньги, поставки материалов, рабочей силы, но инвестиции в конечном итоге будут от потребителя, то есть российские, в основном питерские или московские. Китайцы будут работать так, как работают петербургские строители, то есть строить и продавать. Только строить они будут чуть дешевле: за счет дешевизны рабочей силы и строительных материалов, а еще, возможно, за счет налоговых послаблений и льгот со стороны китайского законодательства. Однако эта дешевизна будет незначительная, не больше 5-10%. Поэтому эта информация, поступившая к чиновникам, что китайцы вложат сюда полтора миллиарда, абсолютно необъективна. Ни одного китайского доллара сюда не поступит. Все деньги будут российские." ("Город", 23.08.2004).

На депутатских слушаниях, прошедших 9 декабря 2004 года, заместитель председателя ЗакСа Петербурга Юрий Гладков и председатель комиссии по образованию, культуре и науке Сергей Андреев заявили, что в ходе обсуждения так и не были даны ответы на ряд важных вопросов. Неизвестно, какие договорные обязательства намерены взять на себя Петербург и китайская сторона, кто будет уполномочен ведать продажей и предоставлением в аренду создаваемых объектов недвижимости, во сколько можно оценить доход города от данных инвестиций.

Сергей Андреев, в частности, отметил, что строительство одного квадратного метра жилья обойдется застройщику приблизительно в 1 тысячу долларов, а предполагаемая продажная стоимость квартир в новом квартале указывается в размере 600 долларов за квадратный метр. Нерентабельность проекта, по его мнению, вызывает сомнения в намерениях инвестора.

Редакционный комментарий

Предыдущий проект китайских компаний по развитию территории в Петербурге "Китайская деревня" не был реализован. Пекинская компания "Динь Зэ Интернешнл" планировала устроить на берегу реки Охты в районе "Ржевка-Пороховые" зону торговли, зону национальных аттракционов, ресторанов и чайных. Объем инвестиций оценивался в $10 млн. В апреле 2002 года компания получила под изыскательские работы участок. Однако в марте 2004 года инвестиционно-тендерная комиссия вновь начала принимать заявки на этот участок, так как у китайской компании истек срок изыскательских работ.

По слухам, разрешение на строительство чайна-тауна в Петербурге Китай попросил в ответ на подписание договора о китайских инвестициях в строительство новой автодороги Москва - Санкт-Петербург. Эти инвестиции будут составлять также около миллиарда долларов. По версии ряда СМИ, существовало и предложение со стороны целого ряда московских компаний построить на побережье Финского залива новый жилой район. Размер инвестиций должен был составить 2 миллиарда долларов. Претендовали на этот участок и петербургские компании.

Со строительством "Китайского квартала" связан, в частности, конфликт вокруг крупнейшего в России яхт-клуба "Балтиец", который занимает десять гектаров на берегу Матисова канала, - эти территории также предполагает освоить Шанхайская индустриально-инвестиционная компания. По словам руководства клуба, аренда земли у яхт-клуба кончается в сентябре следующего года, и, скорее всего, этот срок не продлят. При этом на средства членов клуба "Балтиец" углубил Матисов канал и прорыл еще один дополнительный канал - для удобства швартовки. Кроме того, членами "Балтийца" были насыпаны дороги. Стоимость выполненных работ руководство оценивает в три миллиона долларов. Вместе с тем, никакой компенсации яхт-клубу не предлагают, а то место, куда собираются переселять клуб (примерно на 1 километр западнее нынешнего места), по мнению руководства клуба, для переселения пока что не пригодно. По подсчетам яхтсменов, строительство нового места стоянок обойдется примерно в $ 30 млн.

Кроме того, на депутатских слушаниях 9 декабря 2004 года председатель Совета муниципального образования N 80 Евгения Семенова заявила, что большинство жителей прилегающих микрорайонов возражают против предоставления земельных участков на юго-западных территориях китайским инвесторам. В первую очередь, граждане опасаются возникновения по соседству "чайна-тауна" - китайского национального анклава, который может оказать негативное влияние на экономическую и криминогенную обстановку в Петербурге, как это происходит во многих европейских столицах. Эти опасения, по словам Семеновой, подкрепляются тем, что экономическая выгода инвестора до сих пор неясна, а общественное обсуждение проекта пока не проводилось.

Кстати, Валентина Матвиенко призналась, что город отдал китайским инвесторам "одно из лучших мест в Петербурге". "Можно сказать, что оно взято из подарочного фонда губернатора", - заявила на одной из встреч с китайским бизнесменами губернатор. И добавила, что, дабы показать пример петербуржцам, готова сама приобрести квартиру в "китайском квартале".

Китайцы же постоянно подчеркивают, что намерены подарить Петербургу "не какой-нибудь "чайна-таун", а "европейский квартал". По мнению китайской стороны, с их помощью Петербург сможет обрести европейский вид и европейскую инфраструктуру.

21 декабря 2004 г.

(По материалам интернет-сайта "Невастройка")